Guía de hipotecas: entiende el TIN, la TAE, la cuota y la amortización
Todo lo que necesitas para leer una oferta hipotecaria con criterio: qué significa cada sigla, cómo se calcula la cuota y cómo evoluciona tu deuda mes a mes.
Aviso: esta guía es contenido educativo general. No es asesoramiento financiero ni una recomendación de contratación: cada situación personal es distinta y las condiciones concretas las fija cada entidad. Antes de firmar una hipoteca, revisa la documentación precontractual (FEIN) y consulta con un profesional.
TIN y TAE: las dos siglas que debes distinguir
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero. Es el número que se usa en la fórmula de la cuota, normalmente expresado en términos anuales y aplicado mes a mes (TIN/12).
La TAE (Tasa Anual Equivalente) va más allá: incorpora, además del TIN, la frecuencia de los pagos y las comisiones y gastos obligatorios vinculados al préstamo. Por eso la TAE siempre es igual o mayor que el TIN y es el indicador correcto para comparar ofertas entre entidades: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una exige más productos vinculados o comisiones.
Un matiz importante: la TAE tampoco lo incluye todo (por ejemplo, algunos seguros opcionales o gastos de tasación pueden quedar fuera según el caso), así que conviene leer siempre el desglose de la oferta.
Cómo se calcula la cuota: el sistema francés
La práctica totalidad de las hipotecas en España usa el sistema de amortización francés, que mantiene una cuota constante durante todo el plazo (a igualdad de tipo de interés). La fórmula es:
donde C es el capital prestado, i el interés mensual (TIN anual / 12 / 100) y n el número total de mensualidades (años × 12).
La tabla de amortización: cómo evoluciona tu deuda
Cada cuota mensual se divide en dos partes: los intereses del mes (capital pendiente × i) y el capital amortizado (el resto de la cuota). Como los intereses se calculan sobre lo que queda por pagar, al principio del préstamo son la parte dominante de la cuota, y con los años el reparto se invierte:
- Primeros años: gran parte de la cuota son intereses; la deuda baja despacio.
- Mitad del plazo: el reparto se va igualando.
- Últimos años: casi toda la cuota amortiza capital; los intereses son residuales.
Esta es la razón por la que amortizar anticipadamente resulta más eficaz cuanto antes se haga: cada euro de capital que eliminas pronto deja de generar intereses durante todos los años restantes.
Fija, variable o mixta
- Tipo fijo: el TIN no cambia en toda la vida del préstamo; la cuota es constante y predecible.
- Tipo variable: el interés se expresa como un índice de referencia (en España, habitualmente el euríbor) más un diferencial, y se revisa de forma periódica (cada 6 o 12 meses). La cuota puede subir o bajar en cada revisión.
- Tipo mixto: combina un periodo inicial a tipo fijo con un tramo posterior a tipo variable.
Ninguna modalidad es mejor en abstracto: depende de la evolución de los tipos, de tu aversión al riesgo y del plazo. Lo comparable entre ofertas, de nuevo, es la TAE y las condiciones vinculadas.
Amortización anticipada: ¿reducir cuota o plazo?
Si adelantas capital, el banco te ofrecerá dos opciones:
- Reducir la cuota manteniendo el plazo: alivias tu presupuesto mensual desde el primer mes.
- Reducir el plazo manteniendo la cuota: terminas antes y, en general, ahorras más intereses totales, porque eliminas los años finales del préstamo.
La ley regula las comisiones máximas por reembolso anticipado, que varían según el tipo de hipoteca y el momento; revisa qué contempla tu contrato antes de decidir.
Otros conceptos que verás en la oferta
- FEIN: la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento precontractual con todas las condiciones de la oferta. Es vinculante para la entidad durante su plazo de validez.
- Vinculaciones: productos (nómina, seguros, tarjetas) que la entidad puede bonificar reduciendo el diferencial o el TIN. Calcula si su coste compensa la rebaja.
- Porcentaje de financiación: los bancos suelen financiar como máximo un porcentaje del valor de tasación o compraventa; el resto, más los gastos e impuestos de la operación, debe cubrirse con ahorro previo.
- Ratio de endeudamiento: como criterio general de prudencia se recomienda que las cuotas de todas tus deudas no superen aproximadamente un tercio de los ingresos netos.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés nominal que aplica el banco. La TAE añade comisiones y gastos vinculados y expresa el coste efectivo anual, por lo que es el indicador correcto para comparar ofertas.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el sistema francés: cuota = C × i / (1 − (1+i)⁻ⁿ), donde i es el interés mensual y n el número de mensualidades. Es la fórmula estándar de la banca española.
¿Por qué al principio pago casi todo en intereses?
Porque los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es máximo. Con cuota constante, la parte de intereses baja y la de capital sube con el tiempo.
¿Reducir cuota o reducir plazo al amortizar?
Reducir plazo suele ahorrar más intereses totales; reducir cuota alivia el presupuesto mensual. Depende de la situación y prioridades de cada persona.