Calculadora de hipoteca
Cuota mensual, intereses totales, dinero que necesitas para comprar y qué pasa si amortizas antes. Con tabla de amortización que puedes copiar o descargar.
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Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España las hipotecas se amortizan casi siempre con el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses mientras el tipo de interés no cambie. Lo que varía es la composición de esa cuota. Al principio casi todo son intereses y muy poco capital; con el paso de los años la proporción se invierte y cada mes amortizas más deuda.
La fórmula de la cuota mensual es:
- C es la cuota mensual.
- P es el capital prestado.
- i es el interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 y entre 100.
- n es el número de cuotas: los años multiplicados por 12.
Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio de compra (o del valor de tasación si es menor). El 20 % restante lo pones tú como entrada, y a eso hay que sumar los gastos de la operación. Si rellenas el precio de la vivienda, la calculadora te muestra el total de ahorro necesario:
- Entrada: precio menos importe de la hipoteca.
- Impuestos de la compra: en vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que cada comunidad autónoma fija entre el 6 % y el 11 % aproximadamente, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. En obra nueva se paga el 10 % de IVA más el AJD autonómico.
- Tasación: la paga el comprador; suele rondar los 300-600 € según el inmueble.
- Comisión de apertura: muchas entidades ya no la cobran; si existe, es un porcentaje del préstamo.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: a cargo del comprador. Los del préstamo (y el AJD de la hipoteca) los asume el banco desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
Amortización anticipada: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Cuando adelantas capital, los intereses futuros se calculan sobre una deuda menor, así que siempre ahorras. La diferencia está en cómo lo aprovechas:
- Reducir plazo: la cuota sigue igual y terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorra menos intereses, pero libera dinero mensual, útil si la cuota te aprieta.
La Ley 5/2019 limita la compensación por reembolso anticipado: en hipotecas a tipo variable, como máximo el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años (o 0,15 % durante cinco); en tipo fijo, el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después, y siempre con el tope de la pérdida financiera de la entidad. Muchas ofertas actuales no cobran nada. Comprueba tu escritura antes de amortizar.
La tabla de amortización
La tabla desglosa, mes a mes o año a año, cuánto de cada cuota son intereses, cuánto reduce la deuda y cuál es el capital pendiente. Puedes cambiar entre la vista anual y la mensual, copiarla para pegarla en Excel o Google Sheets, o descargarla en CSV. Las filas con amortización extra aparecen resaltadas.
Consejos antes de firmar
- Compara la TAE, no solo el TIN: incluye comisiones y productos vinculados.
- Pide la FEIN (ficha europea de información normalizada) a varias entidades: es vinculante durante al menos 10 días.
- En hipotecas variables o mixtas, simula un escenario con el euríbor 2 puntos por encima para saber si podrías asumir la cuota.
- Una cuota saludable no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.
Cálculo orientativo con tipo constante. No incluye seguros, productos vinculados ni revisiones del euríbor. No es una oferta ni asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con la fórmula del sistema francés: cuota = capital · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde i es el interés mensual (TIN entre 12) y n el número de cuotas. Para 180.000 € al 3,25 % a 30 años la cuota es de 783,37 €.
¿Qué porcentaje del precio financia el banco?
Normalmente hasta el 80 % del precio de compra o de tasación (el menor). Necesitas ahorrar el 20 % de entrada más los impuestos y gastos, en torno al 10-12 % adicional.
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque la deuda desaparece antes. Reducir cuota ahorra menos pero da más margen mensual. La calculadora muestra ambas opciones.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde la Ley 5/2019, la entidad paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario. El comprador paga la tasación, los impuestos de la compraventa (ITP o IVA) y los gastos de la escritura de compra.
¿La calculadora incluye seguros y comisiones?
Calcula la cuota de capital e intereses y, si lo indicas, la comisión de apertura. Los seguros de hogar o vida y otros productos vinculados se suman aparte según cada banco.
¿Sirve para una hipoteca variable o mixta?
Sí, de forma orientativa: introduce el tipo aplicable hoy (euríbor más diferencial). En cada revisión la cuota cambiará. Conviene simular también un escenario con el euríbor más alto.
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