Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Calcula la base y la cuota por el método objetivo (coeficientes por años de tenencia) y por el método real (ganancia efectiva), y descubre cuál te conviene.
Actualizado el · Coeficientes del RDL 8/2023 vigentes en 2026
Estima tu plusvalía municipal
Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) que se pone de manifiesto cuando transmites un inmueble urbano: por venta, herencia o donación. Lo paga el vendedor en las compraventas, y el heredero o el donatario en las transmisiones gratuitas. Hay 30 días hábiles para declararlo tras una venta y seis meses (prorrogables a un año) en herencias.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el Real Decreto-ley 26/2021 rediseñó el impuesto: ahora el contribuyente puede elegir entre dos métodos y pagar por el que le resulte más bajo, y si no ha habido ganancia no se paga nada.
Método objetivo: coeficientes por años de tenencia
La base imponible es el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos transcurridos entre la adquisición y la transmisión. La ley fija unos coeficientes máximos que se actualizan por ley de presupuestos (o norma equivalente); los ayuntamientos pueden aplicar otros menores.
Coeficientes máximos vigentes en 2026
Los coeficientes aplicables en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023, en vigor desde 2024. El Gobierno aprobó una actualización para 2026 (RDL 16/2025, de 23 de diciembre) que no fue convalidada por el Congreso y quedó derogada en enero de 2026, por lo que siguen vigentes los anteriores:
| Años | Coef. | Años | Coef. | Años | Coef. |
|---|---|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 7 | 0,20 | 14 | 0,09 |
| 1 | 0,15 | 8 | 0,19 | 15 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 9 | 0,15 | 16 | 0,10 |
| 3 | 0,14 | 10 | 0,12 | 17 | 0,13 |
| 4 | 0,16 | 11 | 0,10 | 18 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 12 | 0,09 | 19 | 0,23 |
| 6 | 0,19 | 13 | 0,09 | 20 o más | 0,40 |
Método real: la ganancia efectiva
Si la diferencia entre el precio de venta y el de compra (sin descontar gastos ni impuestos) es menor que la base del método objetivo, puedes tributar por ella. Como el impuesto solo grava el suelo, esa ganancia se multiplica por la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.
Objetivo: 60.000 × 0,12 = 7.200 € de base → cuota 7.200 × 30 % = 2.160 €.
Real: ganancia 50.000 € × 60 % = 30.000 € de base → cuota 9.000 €.
Pagas por el más bajo: 2.160 €. Si hubieras vendido por 160.000 €, la base real sería 6.000 € (cuota 1.800 €) y te convendría el método real.
Cuándo no se paga
- Sin incremento de valor: si vendes por menos de lo que compraste (comparando los valores de las escrituras), no hay hecho imponible. Debes declararlo igualmente y aportar las escrituras.
- Inmuebles rústicos: el impuesto solo afecta al suelo urbano.
- Aportaciones a la sociedad de gananciales y transmisiones entre cónyuges por divorcio, en los casos que fija la ley.
- Bonificaciones municipales: muchas ordenanzas bonifican hasta el 95 % en herencias de la vivienda habitual a favor de descendientes o cónyuge.
Además de la plusvalía municipal, la ganancia de una venta tributa en el IRPF como renta del ahorro (del 19 % al 30 % en 2026), con exención por reinversión en vivienda habitual y para mayores de 65 años. Son dos impuestos distintos.
Fuentes oficiales y fecha de verificación
- Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (coeficientes máximos del IIVTNU, art. 107.4 TRLHL): www.boe.es/eli/es/rdl/2023/12/27/8 (consultado el 6 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (nueva regulación del IIVTNU tras la STC 182/2021): www.boe.es/eli/es/rdl/2021/11/08/26 (consultado el 6 de octubre de 2026).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104 a 110): www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2/con (consultado el 6 de octubre de 2026).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En herencias y donaciones, quien recibe el inmueble. Si el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
Por dos métodos, a elegir el más favorable: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, por el tipo municipal) y el real (ganancia de la venta en proporción al valor del suelo, por el tipo municipal).
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los del Real Decreto-ley 8/2023: desde 0,15 el primer año hasta 0,40 a partir de 20 años, con un mínimo de 0,09 entre los 12 y los 15 años. La actualización prevista para 2026 no fue convalidada.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y la operación no está sujeta, pero hay que declararla y acreditarlo con las escrituras.
¿Cuál es el plazo para pagar?
30 días hábiles desde la venta o donación, y seis meses desde el fallecimiento en las herencias (prorrogables a un año si se solicita).
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI, donde aparece desglosado en suelo y construcción, o en la sede electrónica del Catastro con tu certificado digital o Cl@ve.
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